Différends relatifs à la copropriété - Demande de règlement d’un différend

Qui peut faire une demande dans le cadre du nouveau processus de règlement des différends relatifs à la copropriété?

1. Si vous êtes propriétaire d’une unité condominiale, vous pouvez faire une demande d’ordonnance contre votre syndicat de copropriété si ce dernier a négligé :
   • de conserver ou de vous remettre une copie des dossiers du syndicat de copropriété tel qu’il est stipulé dans la loi sur les condominiums (Condominium Act), ou
   • d’appliquer une ou plusieurs règles du syndicat de copropriété visant les parties communes.
2. Si vous êtes le représentant autorisé d’un syndicat de copropriété, vous pouvez demander une ordonnance contre le propriétaire d’une unité condominiale au nom du syndicat si ce propriétaire a enfreint l’une des règles du règlement visant : l’utilisation de l’unité condominiale, l’utilisation des parties communes, la prévention d’une nuisance déraisonnable à l’utilisation et à la jouissance des parties communes et d’autres unités condominiales.
3. D’autres types de différends peuvent être résolus par arbitrage.

Avant de faire une demande

1. Trouvez l’adresse de l’autre partie (le défendeur). Si le défendeur est un syndicat de copropriété, vous aurez besoin du nom et de l’adresse de son représentant autorisé. (Vous pouvez trouver cette information en ligne sur le site Web du registre des sociétés de capitaux.
2. Faites trois copies de tous les documents qui appuient votre demande d’ordonnance. Ces documents peuvent être :
   • des lettres envoyées au défendeur,
   • des extraits pertinents de la déclaration ou du règlement du condominium,
   • des photographies.
3. Remplissez le formulaire 26 (en anglais seulement) que vous pouvez télécharger du site Web smartconsumers.ca/f sous la rubrique « Condominiums » ou procurez vous une copie du formulaire dans un bureau d’Accès Nouvelle-Écosse.

Présenter une demande

1. Vous devez apporter tout ce qui suit à un bureau d’Accès Nouvelle-Écosse :
   • le formulaire de demande dûment rempli (le bureau assignera un numéro de dossier et indiquera la date de l’audience),
   • trois copies des documents qui appuient votre demande,
   • 124,60 $ (argent comptant, carte de crédit ou de débit)
2. Le personnel d’Accès Nouvelle-Écosse traitera votre demande et vous remettra une copie à faire parvenir au défendeur. Vous recevrez également une copie qui devra être retournée au bureau d’Accès Nouvelle-Écosse une fois que vous aurez remis le document au défendeur et que vous serez en mesure de remplir un affidavit de signification.

Envoi de la demande ou remise en mains propres

1. Le défendeur doit recevoir une copie de la demande ainsi qu’une copie de toute la documentation pertinente au plus tard à la date d’échéance indiquée sur la demande. Vous devez envoyer les documents par courrier recommandé ou les faire remettre au défendeur en mains propres. Si le défendeur est un syndicat de copropriété, les documents doivent être remis en mains propres à l’agent autorisé du syndicat.
2. Vous devez retourner une copie de la demande et de la documentation à l’appui avec l’affidavit de signification dûment rempli, dans les 10 jours qui suivent la signification au défendeur. L’affidavit doit indiquer la date à laquelle la demande et les documents à l’appui ont été envoyés au défendeur ainsi que le mode d’envoi. Au besoin, la personne qui a livré le document peut faire attester son affidavit de signification par un témoin au bureau d’Accès Nouvelle‑Écosse. Si vous avez envoyé le document par courrier recommandé, vous devriez joindre à votre affidavit une copie de la confirmation de la signature obtenue de Postes Canada qui prouve que le document a été livré et reçu.
3. Si vous éprouvez de la difficulté à livrer les documents au défendeur, vous devriez alors communiquer avec l’agent de règlement des différends relatifs à la copropriété au numéro de téléphone ou à l’adresse électronique indiqué sur la demande pour demander la prolongation du délai ou vous renseigner sur d’autres façons de livrer le document. Autrement, on pourrait conclure que votre demande a été retirée.
4. Le défendeur doit vous répondre par écrit ainsi qu’à l’agent de règlement des différends dans les 10 jours suivant la réception de la demande sinon une ordonnance pourrait être exécutée sans sa contribution. Le défendeur peut joindre d’autres documents à sa réponse.

L’audience

1. L’agent de règlement des différends, qui est un employé de Service Nouvelle-Écosse désigné pour évaluer votre demande, tiendra une audience.
2. Il peut tenir une audience en personne ou par téléconférence ou régler le différend en se basant sur l’analyse de vos documents et de ceux du défendeur.

La décision

1. L’agent de règlement des différends rendra sa décision et son ordonnance par écrit. Son ordonnance peut, à votre demande, devenir une ordonnance de la Cour suprême à moins que le défendeur n’interjette appel.
2. L’ordonnance peut :
   • obliger le syndicat de copropriété à s’acquitter de ses obligations en vertu de la loi sur les condominiums (Condominium Act), notamment fournir des documents ou faire respecter les règles visant les parties communes;
   • fixer le montant des frais qui peuvent être exigés pour obtenir les documents;
   • ordonner au propriétaire de se conformer au règlement;
   • ordonner à une des parties de payer une amende pouvant aller jusqu’à 500 $;
   • déterminer qui devra acquitter les frais liés à la demande, que ce soit en tout ou en partie.
3. L’agent de règlement des différends rendra sa décision dans un laps de temps raisonnable (entre 14 et 30 jours en règle générale) et vous l’enverra par la poste à moins que vous ayez pris d’autres dispositions avec lui.

L’appel

Dans quelle situation une partie peut-elle interjeter appel?

Si vous n’êtes pas satisfait du résultat de votre audience, Service Nouvelle-Écosse a des agents d’appels qui entendent les appels des ordonnances rendues par les agents de règlement des différends. Vous pouvez interjeter appel d’une ordonnance rendue par un agent de règlement des différends si vous êtes en mesure de prouver qu’il a fait une erreur de droit ou de compétence.

Ce qui signifie :

• qu’il n’y aura pas de nouvelle audience au sujet des faits qui font l’objet du différend;
• que vous devez avoir un exemple précis d’une interprétation erronée de la loi ou du règlement par l’agent de règlement des différends ou un exemple où il a outrepassé son autorité en formulant l’ordonnance.

Interjeter appel

• Pour interjeter appel de la décision de l’agent de règlement des différends, vous devez présenter le formulaire no27, avis d’appel d’une décision d’un agent de règlement des différends (Notice of Appeal of Decision of Condominium Dispute Officer), dans les 20 jours suivant la date de l’ordonnance et acquitter des frais d’appel de 62,30 $.
• Faites parvenir l’avis d’appel ainsi que les frais par la poste ou par un service de messagerie au :
  
  Registraire des condominiums
  Service Nouvelle-Écosse
  C.P. 1003
  Halifax (Nouvelle-Écosse)
  B3J 2X1

• Le registraire des condominiums inscrira la date de réception de l’avis d’appel, assignera un agent d’appels pour entendre votre appel et vous retournera les copies de l’avis d’appel dûment remplies.
• Vous devrez acquitter les frais d’audience et de décision de l’agent d’appels à moins que celui-ci n’ordonne à l’autre partie (le défendeur) d’acquitter les frais en tout ou en partie. Les frais pour entendre et juger l’appel peuvent s’élever jusqu’à 1 000 $ par jour et à 150 $ de l’heure pour la formulation de la décision.

Envoi ou remise en personne de l’avis d’appel

• Vous devez envoyer l’avis d’appel et toute la documentation à l’appui au défendeur au plus tard à la date indiquée sur l’avis d’appel. Vous devez les envoyer par courrier recommandé ou les remettre au défendeur en mains propres.
• Vous devez retourner une copie de l’avis et de la documentation à l’appui ainsi que l’affidavit de signification dûment rempli à l’agent d’appels dans les 10 jours après les avoir envoyés au défendeur. Autrement, on pourrait conclure que votre demande a été retirée. Si vous éprouvez des difficultés à livrer l’avis, vous devriez communiquer avec l’agent d’appels pour demander une prolongation du délai ou vous renseigner sur d’autres façons de lui faire parvenir les documents.
• Le défendeur doit vous répondre et répondre à l’agent d’appels par écrit dans les 10 jours suivant la réception de l’avis d’appel. Autrement, l’agent d’appels pourrait juger l’appel sans sa contribution. Le défendeur peut joindre des documents supplémentaires à sa réponse.

L’audience et la décision

• L’agent peut tenir une audience en personne ou par téléconférence ou régler le différend en se basant sur l’analyse des documents que vous et le défendeur aurez présentés.
• L’agent d’appels rendra sa décision et son ordonnance par écrit. L’ordonnance :
  • confirmera, modifiera ou annulera la décision de l’agent de règlement des différends, et
  • indiquera qui de vous ou du défendeur devra acquitter les frais associés à la demande ainsi que les frais de l’agent d’appels.