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Pendant une location

1. Loyer
2. Augmentations de loyer
3. Modifier un bail
4. Cession et sous-location
5. Droits et responsabilités

Loyer

Le locataire est responsable de payer son loyer; et il n’incombe pas au propriétaire de le percevoir auprès du locataire.

Si le loyer est en retard, le propriétaire peut alors facturer, chaque mois, un pour cent du loyer mensuel en guise de frais de retard. Le locataire ne peut pas cesser de payer son loyer pour inciter le propriétaire à faire des réparations ou à prendre d’autres mesures. Voir la partie En cas de problèmes.

Si les locataires ont de la difficulté à payer leur loyer, ils peuvent demander au propriétaire des arrangements. Il appartient alors au propriétaire d’accepter ou de refuser.

Si le loyer accuse un retard de 15 jours, le propriétaire peut donner au propriétaire, le 16e jour ou après le 16e jour, un avis d’expulsion de 15 jours, par signification à personne ou par courrier recommandé. L’avis d’expulsion (voir les Formulaires téléchargeables) offre au locataire trois options :

• payer le loyer qui est dû dans un délai de 15 jours, suite à quoi l’avis est annulé; 
• contester l’avis en présentant une demande au directeur;
• quitter les lieux.

Si le locataire ne peut pas se prévaloir d’une de ces trois options, il peut alors se rendre à un Centre Accès Nouvelle-Écosse afin de présenter une demande spéciale au directeur. Le locataire doit avoir avec lui une copie de l’avis d’expulsion. Le propriétaire doit signer un affidavit attestant que l’avis d’expulsion a été remis en personne ou par courrier recommandé et qu’aucun loyer n’a par la suite été perçu. Le propriétaire peut également présenter une demande ordinaire au directeur (Formulaire J) et se présenter à une audience pour mettre fin à la location.

S’il présente une demande ordinaire au directeur, un agent examine alors l’avis d’expulsion et la demande. Si tout est conforme, cet agent rédige un ordre du directeur remettant au propriétaire la libre possession des lieux, lui accordant le loyer qui est dû, de même que le dépôt de garantie.

Puisque le locataire est toujours sur les lieux, cet ordre ne peut pas traiter des dommages. Si, après écoulement du mois pendant lequel l’ordre a été rédigé, le propriétaire souhaite que le locataire paye des réparations ou lui verse un loyer impayé, il doit présenter une nouvelle demande au directeur.

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Augmentations de loyer

Un loyer ne peut être augmenté qu’une seule fois au cours d’une période de 12 mois, à la date anniversaire de la location, sauf si la location se trouve dans une zone résidentielle à baux fonciers ou dans un logement coopératif. Le locataire doit être avisé, par écrit, de l’augmentation de son loyer, du nouveau loyer ainsi que de la date à laquelle cette augmentation prendra effet.

Vous devez donner :

• un avis de quatre mois dans le cas d’un bail annuel; 
• un avis de quatre mois dans le cas d’un bail mensuel; 
  
• un avis de huit semaines dans le cas d’un bail hebdomadaire.
  

L’augmentation peut être de n’importe quel montant. Pour les baux à durée déterminée, les montants et les dates de toutes les augmentations doivent être indiqués dans le contrat de location lors de sa signature. Si le locataire n’est pas d’accord avec l’augmentation de loyer, il peut alors donner un avis de congé de trois mois à son propriétaire avant la date anniversaire du bail puis quitter les lieux.

L’annulation, par le propriétaire, d’un service ou d’un privilège, est considérée comme une augmentation de loyer, et celui-ci est tenu de donner au locataire le avis correspondant au bail.
Les règlements sont différents pour les maisons préfabriquées, les baux fonciers ainsi que les logements sociaux. 

En ce qui concerne les logements sociaux, si le loyer est fonction du revenu, toute augmentation du pourcentage du revenu facturé comme loyer est considérée comme une augmentation de loyer, et le propriétaire doit donner un avis de quatre mois avant la date anniversaire du bail. Le loyer peut cependant augmenter ou diminuer selon le revenu du locataire (il ne s’agit pas dans ce cas d’une augmentation de loyer).

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Modifier un bail

Si vous êtes propriétaire, il se peut que votre locataire décide de passer d’un bail annuel à un bail mensuel. Pour ce faire, il doit vous remettre un préavis écrit trois mois avant la date d’anniversaire du bail.

Si votre locataire souhaite passer d’un bail annuel à un bail mensuel, son préavis doit contenir les renseignements suivants : la date, le nom du locataire, l’adresse du logement ainsi que la date d’anniversaire à laquelle le changement prend effet.

En cas de bail à durée déterminée, le locataire et le propriétaire doivent s’accorder sur le changement de bail. Il est recommandé de mettre l’accord par écrit.

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Cession et sous-location

Dans le cas d’une sous-location, une personne autre que le locataire devient responsable du bail pendant une certaine période de temps, avec la permission du propriétaire. Le locataire initial reste le locataire principal, et le nouvel occupant devient alors son locataire. Le locataire principal reste responsable du bail et du loyer.

Le locataire peut demander au sous-locataire de quitter les lieux et de trouver un nouveau sous-locataire. La nouvelle personne devient alors responsable du bail et donc du versement du loyer jusqu’à expiration du bail.

Le propriétaire peut refuser, mais il doit avoir une bonne raison. Vous pouvez demander un maximum de 75 $ pour évaluer le dossier d’un sous-locataire ou d’un cessionnaire.

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Droits et responsabilités

Règlements : Un propriétaire peut fixer un certain nombre de règlements pour un logement locatif. Ces règlements cependant ne peuvent pas être contraires aux obligations auxquelles le propriétaire et le locataire sont tenus en vertu de la loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) ou le contrat type de bail. Les règlements doivent être raisonnables et s’appliquer de la même manière à tous les locataires. Il est préférable que ces règlements soient écrits. Le propriétaire doit remettre au locataire une copie des règlements relatifs au logement loué avant la signature du bail.

Entretien : Vous devez garder votre location propre à être habitée. Il s’agit notamment d’effectuer les réparations ne résultant pas de la négligence du locataire.

Les locataires doivent veiller à ce que le logement et tous les appareils qu’il contient restent propres. Ils sont responsables de toutes les réparations résultant de la négligence ou de dommages causés par leurs invités.  Leur comportement ne doit pas nuire à la sécurité du propriétaire ou des autres locataires.

Chauffage et services publics : Le propriétaire n’a pas le droit d’éteindre le chauffage d’un logement locatif, même si le locataire n’a pas payé son loyer ou s’il existe un différend. Si vous êtes responsable du chauffage de votre logement locatif, la température doit être suffisamment élevée pour éviter toute détérioration des lieux, c’est-à-dire entre 70 °F et 72 °F / 20 °C et 22 °C.

Vous ne pouvez débrancher les services publics (électricité, eau, câble) inclus dans le bail.

Serrures : Les serrures peuvent seulement être changées si le locataire et le propriétaire sont tous les deux d’accord. Le propriétaire a le droit de posséder une clé de chacune des unités de son immeuble.

Assurances : Le locataire est responsable d’assurer ses effets personnels. Souscrire une assurance peut faire partie des conditions du bail.

Accès du propriétaire aux logements locatifs : Le propriétaire peut entrer dans un logement locatif seulement dans les cas suivants :

• Il s’agit d’une urgence.
• Il a averti le locataire, par écrit, qu’il a l’intention de pénétrer dans son logement locatif; et il peut seulement le faire pendant le jour.
• Le propriétaire ou le locataire a remis un avis de congé, et le propriétaire fait visiter le logement locatif à des locataires et acheteurs potentiels pendant la journée.

Le propriétaire doit indiquer, dans son avis, l’heure et la date auxquelles il prévoit de pénétrer dans le logement locatif; et cet avis doit être signé par lui-même ou par une personne qui le représente. La période pendant laquelle les visites sont autorisées est de 9 h à 21 h.

Si le propriétaire essaie de vendre ou de louer ses logements, les agents immobiliers doivent alors avoir le droit d’y entrer. Ces agents peuvent être tenus de fournir l’autorisation du propriétaire. Ils peuvent entrer dans un logement locatif seulement pendant le jour, et s’il n’existe pas d’avis de congé, le locataire doit recevoir un avis de 24 heures. Une visite libre peut être organisée seulement avec le consentement du locataire.

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