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Maisons préfabriquées et baux fonciers

1. Qu’est-ce qui a changé?
2. Avis de congé
3. Conditions légales particulières relatives aux maisons préfabriquées
4. Augmentations de loyer

Qu’est-ce qui a changé?

La loi sur la location à usage d’habitation (Residential Tenancies Act) s’applique aux baux fonciers, mais il existe des règlements particuliers pour les dates anniversaires, les délais d’avis, les augmentations de loyer et les conditions légales.

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Avis de congé

Le locataire d’un logement préfabriqué doit donner à son propriétaire un avis de congé d’au moins un mois, à l’aide du formulaire C, Tenant’s Notice to Quit (avis de congé du locataire).

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Conditions légales particulières relatives aux maisons préfabriquées

1. Le propriétaire du terrain ne peut limiter le droit qu’a le locataire de vendre ou de louer sa maison préfabriquée.
2. 2. Si un locataire souhaite vendre sa maison, il doit donner au propriétaire du terrain le nom de l’acheteur et les renseignements qu’il possède sur lui. Les seules raisons pour lesquelles le propriétaire du terrain pourrait refuser d'accepter l'acheteur comme locataire sont celles qui sont indiquées dans le règlement. (Consultez la section Lorsqu'un locataire souhaite vendre une maison préfabriquée.)
3. Pour que le propriétaire du terrain puisse être rémunéré ou indemnisé pour agir à titre d’agent du locataire pour la vente d’une maison préfabriquée ou la location d’un emplacement dans une communauté de propriétés à baux fonciers, le propriétaire et le locataire doivent avoir signé un contrat de mandat distinct. 
4. Le propriétaire du terrain doit permettre au locataire d’acheter des biens et des services auprès de toute personne ou entreprise de son choix.
5. Le propriétaire du terrain peut établir des normes raisonnables relatives à l’état des maisons préfabriquées et à l’emplacement de ces maisons dans la communauté de propriétés à baux fonciers.
6. Si une personne qui se présente dans la communauté pour vendre des biens ou des services
   • cause du désordre,
   • ne respecte pas les règlements en vigueur
   • ou enfreint les règles de la circulatio
   après que le propriétaire du terrain lui a demandé de changer son comportement, ce dernier peut limiter l’accès de cette personne à la communauté ou lui en interdire l’accès.
7. Le propriétaire du terrain doit se conformer aux règlements municipaux relatifs aux aires communes et aux services fournis aux locataires de la communauté de propriétés de baux fonciers.
8. Le locataire doit se conformer aux règlements municipaux qui s’appliquent à sa maison préfabriquée et à l’emplacement qu’elle occupe.

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Augmentations de loyer

Augmentations de loyers ordinaires

Dans une communauté de propriétés à baux fonciers, le loyer peut être augmenté une fois au cours de toute période de douze mois, à l’exception des douze premiers mois qui suivent la signature d’un bail.

Chaque année, l’augmentation de loyer annuelle autorisée est affichée sur le site Web de Service Nouvelle-Écosse. Cette augmentation de loyer est en vigueur pour l’année civile (du 1^er janvier au 31 décembre) qui suit sa publication.

Exprimée en pourcentage, elle correspond à la moyenne de l'indice des prix à la consommation des deux années précédentes pour la Nouvelle-Écosse. Consultez le règlement de la loi sur la location à usage d’habitation pour le calcul (Regulations for the Residential Tenancies Act.)

Le propriétaire peut chaque année augmenter un loyer selon un pourcentage fixe. Si l’augmentation est inférieure à l’augmentation de loyer annuelle autorisée, le propriétaire peut alors utiliser le pourcentage non utilisé pour l’augmentation suivante. Voir la partie Utiliser la portion non utilisée de l’augmentation de loyer annuelle autorisée. 

Le propriétaire doit donner à ses locataires un avis de sept mois avant d’augmenter leur loyer. Si tous les loyers augmentent à la même date, le bail doit alors l’indiquer. Utilisez le formulaire N pour l’avis d’augmentation de loyer et donnez-en une copie à chaque locataire.

Augmentations de loyer supérieures à l’augmentation de loyer annuelle autorisée

Un propriétaire peut faire une demande auprès des responsables du Programme de location à usage d’habitation afin d’être autorisé à dépasser l’augmentation de loyer annuelle autorisée.
Pour ce faire :

1. Utilisez le formulaire N, Application to Director - Rent Increase Greater than Annual Allowable Rent Increase Amount (demande au directeur - augmentation de loyer supérieure à l’augmentation de loyer annuelle autorisée). Indiquez l’augmentation que vous proposez et précisez si vous souhaitez une seule augmentation pour tous les locataires ou plusieurs augmentations de montants différents.
2. Remplissez le formulaire O, Financial Information In Support of a Rent Increase Greater than Annual Allowable Rent Increase Amount (information financière à l’appui d’une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation de loyer annuelle autorisée). Veuillez joindre tous les documents pertinents (p. ex. états financiers, factures, devis pour dépenses en capital, etc.).
3. Apportez les formulaires remplis à un bureau d’Accès Nouvelle-Écosse. Le personnel examinera alors votre demande et vous donnera des copies que vous devrez remettre à vos locataires.
4. Dans les 14 jours suivant la demande, tous les locataires recevront une augmentation de loyer supérieure à l’augmentation de loyer annuelle autorisée avec :
   1. le formulaire M, Notice of Rent Increase for Manufactured Home Space (avis d’augmentation de loyer pour emplacement de maison préfabriquée);
   2. une copie de la demande faite auprès du directeur.
   Vous ne devez pas remettre aux locataires une copie du formulaire O. Toutefois, les locataires qui souhaitent obtenir cette information peuvent communiquer avec l’agent chargé du dossier.
5. Retournez au bureau d’Accès Nouvelle-Écosse pour signer un affidavit de signification. Si vous ne signez pas l’affidavit avant la fin du 14^e jour, la demande sera alors annulée pour tous les locataires auxquels les documents n’auront pas été remis.
6. Les locataires disposent de 14 jours suivant la signification pour soumettre leurs commentaires par écrit à l’agent chargé du dossier. Celui-ci vous fera parvenir une copie de tous leurs commentaires. Si vous souhaitez répondre, vous disposerez de 14 jours après que l'agent vous les aura transmis.
7. L’agent peut, à tout moment au cours de la procédure, vous demander des renseignements ou des documents supplémentaires.
8. Il n’y aura pas d’audience. L’agent examinera votre demande et prendra notamment connaissance des charges d’exploitation réelles pour les deux dernières années civiles.
9. L’agent rendra alors une décision par écrit
   • approuvant l’augmentation de loyer demandée;
   • refusant l’augmentation de loyer demandée - Vous pourrez alors demander une augmentation de loyer jusqu’à concurrence de l’augmentation de loyer annuelle autorisée;
   • ordonnant une augmentation supérieure à l’augmentation de loyer annuelle autorisée mais inférieure à l’augmentation demandée.

Dépenses admissibles à prendre en considération - Augmentations de loyer supérieures à l’augmentation de loyer annuelle autorisée

Frais administratifs

• Frais de gestion
• Salaires du personnel
• Fournitures et équipement de bureau
• Coût des services publics pour le bureau
• Autres frais liés au bureau
• Assurance des biens et assurance-responsabilité
• Impôts fonciers

Services publics

• Aqueduc et égout
• Électricité
• Mazout
• Gaz naturel

Autres dépenses raisonnables pour des services

• Entretien des voies d’accès
• Entretien de l’aire commune et du terrain de jeu
• Test et entretien des réseaux d’aqueduc et d’égout
• Entretien électrique
• Aménagement paysager
• Enlèvement de la neige
• Enlèvement des ordures
• Entretien général de l’équipement
• Entretien des véhicules
• Lutte contre les insectes et les animaux nuisibles
• Sécurité

Utiliser la portion non utilisée de l’augmentation de loyer annuelle autorisée

Si l’augmentation de loyer est inférieure à l’augmentation maximale autorisée, vous pouvez utiliser la partie non utilisée de l’augmentation de loyer annuelle autorisée l’année suivante.
Pour ce faire, vous devez présenter une demande au directeur du Programme de location à usage d’habitation de la manière indiquée ci-dessus. Si, la deuxième année, vous souhaitez seulement utiliser la partie non utilisée sans demander une augmentation supérieure à l’augmentation de loyer annuelle autorisée, vous n’êtes pas tenu de fournir les renseignements financiers demandés.

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